杠杆策略 2025年四季度北京甲级写字楼空置率再回落

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北京写字楼。董红艳/摄

华夏时报记者董红艳北京报道

2025年，房地产行业仍处于深度调整周期，价格低位循环、有效需求乏力等核心矛盾尚未根本化解。而新质生产力方面，量子计算、可控核聚变等前沿赛道技术成果密集落地。

写字楼市场的冷暖变化，堪称经济景气度的“风向标”。2025年北京甲级写字楼市场呈现复苏态势，四季度末空置率降至19.2%，同比下降1.5个百分点；全年空置率获得整体回调。中关村板块凭借科创产业集聚优势，成为拉动市场回暖的核心动力源。

需要警惕的是，市场复苏基础仍不稳固。据高力国际向《华夏时报》记者透露的信息，2026年北京甲级写字楼核心市场将迎来超70万平方米的新增供应，这一增量将直接推动年末空置率走高，市场承压格局或将加剧。

高吸纳叠加低供给

2025年末，北京写字楼市场空置率实现实质性回落。据高力国际方面数据，北京甲级写字楼市场空置率在今年四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，市场供需结构如期实现优化。

回落的关键之一在于北京甲级写字楼的吸纳能力得到明显地恢复。据高力国际方面数据，今年第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量约8.3万平米，推动全年净吸纳量达到33万平米，意味着市场已连续两年实现超30万平米的规模性去化，需求端支撑力度凸显。

另一方面，其实，北京甲级写字楼的市场供应也出现阶段性的放缓。据高力国际方面数据，2025年全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平米，有限供给与稳健需求形成良性适配。

在供应放缓以及吸纳增大的共同作用下，北京甲级写字楼市场租金下行压力在今年有所缓解。据高力国际数据，今年年末北京甲级写字楼净有效租金降至222元/月/平米，虽同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9%。

从时间维度看，今年三季度北京写字楼的整体空置情况已经得到了明显改善。克而瑞数据显示，今年三季度北京写字楼空置率环比下降0.5个百分点至16.5%，其中核心商务区环比下降0.3个百分点。中关村、望京及酒仙桥商务区2个子市场去化相对最好，空置率下降幅度最大，空置率分别下降2.25个百分点至9.9%和2.2个百分点至19.0%。

从区域上看，中关村板块成为年度最大亮点，办公新增需求呈现爆发式增长。据高力国际发布的数据，中关村甲级写字楼市场2025年全年净吸纳量超17.6万平米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录，成为引领北京写字楼市场复苏的核心引擎。

随着产业升级向纵深推进，新质生产力正加速形成并释放强劲动能。公开数据显示，1—11月，规模以上高技术制造业增加值同比增长9.2%；存储芯片、服务器、工业机器人等高端产品产量增幅显著，分别达45.7%、22.7%和20.6%。在量子计算、可控核聚变、具身智能等前沿领域，技术突破持续涌现，正加快向商业化应用转化。而中关村写字楼正成为相关产业的核心承载地。

高力国际方面向《华夏时报》记者表示，复苏背后的核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放。

整体情况不容乐观

北京写字楼市场仍然具有其独特的吸引力，多家企业将北京写字楼市场视为产业布局的要地。其中，2019年金隅集团旗下钰珵置业法拍获得原盘古大观资产后，对这座200米超高层建筑启动系统性升级改造。2024年底，钰珵大厦作为京北亚奥商圈第一超高层写字楼的新地标姿态，正式跻身国际超甲级高端写字楼运营序列。

除了金隅集团方面有相关布局，《华夏时报》记者注意到，多年来，华润置地也深耕CBD、金融街、中关村，打造华润大厦、华润置地中心等标杆；大悦城控股以中粮广场、中粮置地广场为核心，布局E_ZIKOO智慧谷、海淀大悦信息科技园等产业园区；中关村发展集团聚焦中关村科学城，推进城市更新与科创空间供给，如鼎好大厦改造、国际创新中心运营。

总体看来，相关企业写字楼布局聚焦核心或次核心板块，如CBD、金融街、中关村、丽泽、亚奥、望京等，绑定金融、科创、专业服务等高价值客群。

虽然不断有大型企业入场加持，当前市场的整体情况仍不容乐观。高力国际方面向记者分析指出，尽管整体甲级市场新增需求近两年持续放量稳定在年均30万平米以上的水平，但尚未形成足以逆转高空置率和租金下行的核心势能，市场高空置率依然持续，租金调整周期仍在延续。

市场以价换量的局面还大量存在。有中介人士向《华夏时报》记者指出，即便是在热度居高的中关村，整体写字楼市场租金也很难进行涨价。据相关人士透露，鼎好电子城在2025年底开业初期租赁报价接近14元/平米/天。而2025年12月31日贝壳租赁信息显示，鼎好电子城2100平米房源挂牌租赁单价为8元/平米/天。

同时，在区域表现层面，市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目。高力国际分析人士认为，北京核心区域成熟写字楼市场表现仍未达预期，区域分化态势尤为明显，“冷热不均”的市场格局特征显著。从租金维度来看，2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争呈加剧态势，行业已进入精细化竞争新阶段。

高力国际相关分析人士向记者坦言，当前宏观经济仍处于再通胀修复进程，有效需求尚未实现实质性改善，多数企业仍面临盈利承压甚至亏损的经营困境，“降负债、去杠杆”仍是企业核心经营诉求，因此企业办公扩张意愿依然不强。

北京写字楼。董红艳/摄

空置率将再度攀升

“2026年，我们依然维持对北京办公楼市场的核心预判，宏观有效需求不足仍然会是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。2026年部分市场化项目依然会面临现有租户的退租和缩租，其中也包含部分央、国企等大体量租户整合搬迁回到自有物业的情况，这类市场需求收缩行为的出现将会在很大程度上抵消新增需求带来的积极影响。”上述分析人士进一步表示。

2026年，北京写字楼市场的空置将再度承压。据高力国际数据，2026年甲级写字楼市场核心市场的新增供应量将超过70万平米，年末空置率攀升已成必然。结合近两年的去化量分布来看，市场增量需求高度集中在西部子市场，但明年入市的项目90%又都集中在东部子市场，这将会导致东部市场竞争进一步升级，也将加剧北京写字楼市场在地理位置上的供需错配。

据高力国际方面数据，北京甲级写字楼空置率长期在20%以上的高位区间运行。如此看来，北京写字楼市场的租金中枢或将持续承压，其供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程。

基于当前的市场情况和后市走向的研判，高力国际方面建议政府加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如适度调控新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换。

同时，高力国际方面还认为，市场参与者需要秉持长期主义，发挥企业家精神，敢于突破现有行业思维框架，探索新的管理理念和模式创新等，将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，以终为始地真正扮演起科技创新和产业发展的重要载体，这也是市场长期行稳致远的关键。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁杠杆策略